2026年8月6日，由亿翰智库&银辉康养联合主办的"2026中国康养产业创新发展峰会"在上海·北外滩金茂中心盛大启幕。作为"十五五"规划开局之年，康养行业亟须从"政策红利"转向"运营红利"的深耕突破。本届峰会以"匠心筑基·生态向新"为主题，汇聚头部企业掌舵人、学术专家及供应链服务商，共同解码百强产业基因，探寻新周期增长极。

会上重磅发布了《2026中国康养产业运营商综合实力TOP30研究报告》等一系列研究成果。中信养老一举斩获五项大奖：

【2026康养产业运营商综合实力】

· 2026上海康养产业运营商综合实力TOP1（连续两年）

· 2026中国康养产业运营商综合实力TOP5（较去年TOP8跃升3位）

【2026中国全链条康养资管发展力】

· 2026中国全链条康养资管发展力TOP2

【2026中国康养产业优秀项目】

· 信澜天地康养社区

· 怡福荟康养小镇

2026上海康养产业运营商综合实力TOP1（连续两年）

 

2026中国康养产业运营商综合实力TOP5（较去年TOP8跃升3位）

 

2026中国全链条康养资管发展力TOP2

 

信澜天地康养社区、怡福荟康养小镇

 

中信养老，作为中信集团养老业务发展平台，现有投资规模超过30亿元，深耕以上海为核心的长三角地区，并开始布局北京、大湾区等重点城市。中信养老以"都市型、一站式、医康养"为特色，提供全龄全场景解决方案。

 

01、运营商综合实力，从“规模领先”到“效率为王”的跨越

中信养老连续两年蝉联"上海康养产业运营商综合实力TOP1"，并在全国榜单中从去年的TOP8跃升至TOP5。这一跨越，标志着中信养老正在从"区域龙头"迈向"全国布局"。

TOP10的门槛正在被"重新定义"。以前靠拿地、建床位就能躺赢的时代结束了，现在是"资本力×产品力×服务力×品牌力"的多维度绞杀。中信养老能够在激烈竞争中持续攀升，核心在于三个维度的硬核实力：

1.规模领先与市场统治力：不可撼动的"基本盘"

规模是实力的基础，中信养老在关键市场的床位规模与占有率构成了其获奖的"基本盘"。

· 上海市场绝对领先：中信养老在上海已投运9个项目，床位数突破6000张，超越了泰康、太平、太保等险资在沪布局规模，在上海中高端养老市场占有率第一。

· 全国布局快速成型：中信养老已在上海、杭州、北京三大核心城市完成11个项目的布局，合计管理床位近7000张，实现了从区域龙头向全国性布局的跨越。

2.卓越运营力与产品力："坪效"与"满住"的硬核实力

大规模布局之外，中信养老展现出了卓越的精细化运营能力，这也是其区别于传统模式的核心竞争力。

TOP10运营商入住率中位数达71.5%，平均数71.8%。这个数据看似平常，实则是行业从"跑马圈地建床位"转向"精耕细作提效率"的铁证。在养老行业，50%入住率是生死线，70%是健康线。这意味着头部玩家已经跨过了"规模陷阱"，进入"存量博弈"的深水区。中信养老正是这一趋势的引领者：

· 惊人的满住率：在上海的9个项目中，多达7个项目实现满住。其位于市区的锦绣、大场、新江湾三家专业认知症照护养老机构更是全部满住，认知症专区一床难求。

· 更优秀的坪效：中信养老通过精细化运营，使其物业坪效达到了匹敌甚至超越同地段商用不动产的水平，证明了养老服务同样能创造可观的资产价值。

· 清晰的产品线：中信养老已形成覆盖全周期的CCRC、LPC、AL/MC、NH四大产品系列，能精准满足从活力长者到失能失智老人的不同养老需求。

这暴露出一个行业真相："规模"不等于"效率"。运营效率TOP10的争夺，本质上是"坪效"与"人效"的较量。上榜企业无一不是在选址逻辑、成本控制和服务转化上下足了功夫。未来的康养巨头，不再是看谁拿地多，而是看谁能让每一个床位都产生最大价值。

3.专业壁垒与差异化优势：构建"护城河"

在规模与运营之上，中信养老通过建立专业壁垒和独特的商业模式，构建了核心竞争力。

· 认知症照护的专业深度：独创的"54321"认知症特色服务模式已形成从筛查、干预到照护的全链条服务能力，这也是其专业实力的最佳证明。

· "不卖保险"的独立市场化模式：与险资背景的养老机构不同，中信养老坚持独立运营，不捆绑任何保险销售。这一模式使其能与所有金融机构开放合作，凭借中立性赢得了更广泛的信任。

· 强大的金融协同与支付创新：依托中信集团的金融背景，公司打造了"银行+保险+信托+养老"的四位一体生态。2026年老博会期间，中信养老与11家银行、保险、信托等机构完成战略签约。更重要的是，公司先行先试，率先打通了养老服务信托的"意定支付"通道，并实现了全国首单案例的落地，解决了养老支付的核心痛点。

 

02、康养资管发展力，从“重资产持有”到“轻重结合”的资管时代

中信养老荣获"中国全链条康养资管发展力TOP2"，是基于资产获取的轻重比（投）、运营坪效与入住率（管）、资本化退出通道（退）、跨区域复制弹性（扩）四维评估模型。这一奖项的背后，是康养产业正在经历的深刻变革——从"重资产持有"向"轻资产管理"跃迁，走向"轻重结合"的资管时代。

中信养老展现出"运营管理+资产管理+资产证券化"三位一体的能力闭环，核心在于依托中信集团金融全牌照优势，打通"募、投、管、退"全链条：

【募】金融工具募集资金

依托中信集团银行、证券、信托、基金等全金融牌照优势，通过多元化金融工具募集资金，为康养项目提供充足的资金保障。

【投】寻找优质资产和项目

以专业研判能力筛选优质康养资产，在上海、杭州、北京等核心城市精准布局，实现资产获取的轻重比优化。

【管】运营管理能力输出

在运营端，中信养老以精细化运营实现稳定的NOI坪效和正向现金流——市区项目坪效超越同地段商办，7个项目开业2年内满住，运营能力已获得市场验证。通过优质运营将养老物业打造为能产生稳定现金流的优质资产。

【退】资产证券化或REITs退出

在资产端，通过资产证券化路径实现价值释放，形成"募投管退"的资管闭环。这种以运营为驱动的轻资产模式，是康养资管的核心竞争力所在。

中信养老这种体系化能力，使其能够将内部经验转化为可复制、可输出的价值。从"持有运营"到"轻重结合"，中信养老正在探索一条央企康养资管的创新路径。

 

03、优秀康养项目，上海独占5席，中心养老独占2席

基于服务品质、设施环境、运营管理、创新特色、市场关注度等多个维度综合评估，信澜天地康养社区&怡福荟康养小镇双双入选"2026中国康养产业优秀项目"。

一个值得关注的行业信号：TOP10优秀康养项目中，上海独占5席，而中信养老一家独占2席，稳坐前5。

这不是偶然。上海是中国老龄化程度最深、支付能力最强、对服务品质最挑剔的城市。能在这里赢得市场和口碑，本身就是对中信养老"高品质追求"的最佳认证。

信澜天地康养社区：打破CCRC边界的生态康养标杆

信澜天地获奖的关键，在于它成功打破了传统CCRC（持续照料退休社区）的边界，实现了兼顾长者康养与全龄家庭旅居度假的需求。信澜天地位于世界级生态岛——上海崇明东滩，紧邻上海唯一自然遗产地，地铁22号线（崇明线）东滩站步行距离约400米，占地216亩，集短住、长住、医疗于一体的完整的CCRC康养功能。

怡福荟康养小镇：城市更新与轻资产输出的双重典范

怡福荟的获奖，则体现在其作为城市更新示范项目与轻资产运营典范的双重价值上。项目总建面27万方，规划1609套康养公寓，作为中信养老首个对外输出委托运营管理的CCRC项目，怡福荟的稳健运营，验证了中信养老轻资产输出模式的可行性。

高品质的背后，不是高费用，而是对"可支付"的坚守。信澜天地和怡福荟还有一个容易被忽视但极其重要的优势——价格竞争力。在高品质养老动辄月费过万的市场环境下，中信养老坚持"高品质、可支付"的产品理念：人均月费约5000元起，即可享受CCRC全周期康养服务、顶级硬件配置，轻松成为泰康申园平替。

这不是低价竞争，而是中信养老依托央企资源整合能力和精细化运营效率，实现的"品质不降、价格更优"——让高品质养老变成"多数人的选择"。

 

结语

中信养老用规模证明市场地位，用坪效证明运营效率，用满住证明服务能力，用资管闭环证明资产价值，用开放生态证明商业模式的可复制性，用价格优势证明央企的社会责任。

中信养老践行央企责任，致力于为老年人提供高品质、一站式的医康养服务，以精细化运营和专业能力，在行业获得瞩目的成绩，打造"特色鲜明、能力一流、规模领先"的中国养老行业头部企业。